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El consumo anual de sitios proyectado para este sector se estima en 80 hectáreas anuales. En el rubro señalan que los municipios están preocupados de buscar soluciones para generar nuevos espacios y, con ello, fuentes laborales.
Los consumidores son parte de la cadena logística, por lo que la escasez de suelo para procesos de almacenamiento y distribución o la lejanía de estos de los centros urbanos puede derivar finalmente en alzas en los costos de los productos que adquieren las personas.
Una de las preocupaciones entre expertos y desarrolladores de parques industriales o logísticos es el agotamiento de los terrenos para estos proyectos en la Región Metropolitana. Actualmente, en la capital quedan disponibles aproximadamente 200 hectáreas, en paños de al menos 20 hectáreas, que son aptos para desarrollos de relevancia —por su tamaño— como centros de bodegaje o distribución, loteos industriales o data centers.
Con una demanda estimada de 80 hectáreas anuales —en medio de una esperada reactivación de la economía—, esta oferta de suelo podría agotarse en menos de tres años, antes de que entren en vigencia modificaciones en curso en distintos planes reguladores, concluyó un estudio realizado por GPS Property.
Esas 200 hectáreas están distribuidas en diversas zonas de la RM, no están en manos de desarrolladores y podrían estar a la venta. Si bien existen otras cerca de 380 hectáreas con normativa industrial, se trata de sitios poco atractivos para iniciativas, pues se trata generalmente de paños de cerca de cinco hectáreas.
“Si consideramos que no existen modificaciones que flexibilicen la normativa existente y si todas estas actividades se desarrollan en superficies sobre 20 hectáreas, el suelo industrial molesto no duraría más de tres años”, afirmó Lorena Tapia, directora ejecutiva de GPS Property.
Tapia explicó que la escasez de suelo involucra a actividades productivas “molestas” (no a las inofensivas) que “ha experimentado la mayor demanda, tanto de centros logísticos como la proveniente, en los últimos cinco años, de los data centers, que han absorbido más de 100 hectáreas para este tipo de desarrollos, presionando los precios al alza y estresando el mercado de desarrollo del bodegaje y de parques industriales”.
Actualmente, el mercado de parques industriales en la RM tiene un inventario de 2.155 hectáreas y registra una tasa de vacancia del 3,8%. Los precios de venta de terrenos promedian las 4,65 UF por metro cuadrado.
Cambios normativos
Expertos estiman que se deben revisar algunas normativas del rubro sin necesidad de ampliar el límite urbano. Lorena Tapia explicó que hoy existen grandes extensiones de terrenos en zonas con buena conectividad donde no es factible el desarrollo de centros de bodegaje, de distribución o polos tecnológicos, “como el sector de El Alfalfal en el kilómetro 18 de la Ruta 5 Norte o el sector de La Farfana en la extensión de la Costanera Norte entre las rutas 68 y 78. Esta inconsistencia es la que se debe revisar, y estudiar una propuesta de planificación urbana integral, que reconozca la verdadera vocación de los terrenos, más allá de lo que se pensó hace 20 años”.
Terrenos que esperan
Pedro Vial, socio de Inversiones Santa Teresa —firma con diversos desarrollos inmobiliarios e industriales—, reconoció que “la escasez de suelo industrial es un hecho, es real”, pero colocó la cuota de confianza en que se aproxima una solución al año 2028.
Afirmó que “las municipalidades y la planificación urbana se han dado cuenta de esto, de que es importante aumentar el tamaño y la capacidad de suelo industrial para atraer fuentes laborales, especialmente en zonas periféricas. En Lampa, por ejemplo, donde tenemos proyectos, están esperando ampliar en más de 180 hectáreas”.
Añadió que San Bernardo prevé generar más de 400 hectáreas.
Comentó que se está dando marcha atrás al Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS 100) que eliminó suelo industrial y las transformó en Zonas Urbanizables Condicionadas (ZUC). Estimó que deberían estar disponibles cerca de 1.000 hectáreas “industriales molestas” al primer semestre de 2028 por modificaciones de planes reguladores.
Tapia comentó que “el efecto de la escasez de suelo impacta a toda la cadena logística, siendo el consumidor parte de esta. El mayor precio de los terrenos se traduce en más costos logísticos, ya que aumenta el costo total del proyecto. Esto es traspasado a través del canon de arriendo a los operadores logísticos, quienes, a su vez, lo transfieren a los consumidores”.
De todos modos, indicó que “no siempre el 100% del costo es traspasado, sino que se distribuye en rentabilidad para los inversionistas o ajuste de costos del proyecto. Pero el aumento de precio (de los terrenos) obliga a los desarrolladores a alejarse de las vialidades estructurantes, lo que finalmente impacta al consumidor, pues el transporte aumenta los gastos logísticos, que son transferidos en la mayoría de las oportunidades al consumidor”.
