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Providencia, Las Condes, Ñuñoa y Santiago advierten que la infraestructura sanitaria y de movilidad no dará abasto con el aumento de densidad poblacional que se daría con las modificaciones propuestas a la Ordenanza General de Urbanismo y Vivienda. "Somete a la ciudad a un estrés urbano para el cual no está preparada, ni existen los recursos para poder adaptarse a tiempo", resume la alcaldesa de Las Condes.
Hace ya casi dos meses que el gobierno anunció que buscará modificar la Ordenanza General de Urbanismo y Vivienda (Oguc) con el fin de desregular el suelo, aumentar la densificación poblacional y disminuir los plazos requeridos para aprobar y construir viviendas, entre otros objetivos.
La motivación detrás de estos cambios se explica en la minuta entregada por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu), encabezado por Iván Poduje. Apuntan a que desde 2008 a la fecha los precios de las viviendas han aumentado un 126% en términos reales, mucho más de lo que se han incrementado los salarios, que solo han subido un 42% en el mismo período. La escalada de los precios de las viviendas “responde, en parte, a una sobrerregulación del uso de suelo urbano”, dice el documento.
“Una gran parte de las regulaciones que encarecen el precio de las viviendas o dilatan los procesos de reconstrucción, se encuentran definidas en la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, que mantiene a la fecha una serie de parámetros y definiciones que no se han puesto al día con la realidad socioeconómica actual”, expone.
“Se espera como resultado de este conjunto de iniciativas que se produzca una caída progresiva del precio real de las viviendas nuevas, con disminuciones esperadas entre un 10% y un 15%, una normalización del sector construcción, y una reducción considerable en los plazos requeridos para aprobar y construir viviendas en procesos de reconstrucción”, proyecta la iniciativa.
El Minvu inició el 8 de abril una consulta ciudadana para poder llevar a cabo estos cambios, la cual finalizó dos semanas después, el 22 de abril. La consulta fue cerrada y, hasta el momento, no se conocen las respuestas, pero se informarán el 26 de junio.
El detalle de las modificaciones
Pese a esto último, ya varios alcaldes han manifestado su preocupación por las modificaciones que se realizarían a la Oguc.
Uno de ellos es modificar las densidades bruta, de forma que el número mínimo de habitantes por vivienda pase de 4 a 2, y que en caso de viviendas económicas sea de 1. Por otro lado, propone aumentar los coeficientes de constructibilidad, alturas mínimas y máximas, y tamaños de predios definidos en las normas generales de los planes reguladores.
En esa línea, la propuesta disminuye el requisito de superficie mínima para la construcción de conjuntos armónicos (agrupaciones de edificaciones relacionadas entre sí) de 5.000 m² a 2.500 m². Y además, “se establece un incremento de los premios de constructibilidad y altura para conjuntos armónicos correspondientes a proyectos de viviendas económicas ubicadas en torno a vías expresas o cerca de infraestructura pública”.
El gobierno busca que los planes reguladores comunales no puedan restringir estas condiciones para los conjuntos armónicos.
De acuerdo a estimaciones de GPS Property, los cambios podrían cuadruplicar las densidades en casos específicos de vivienda económica ubicados en ejes estructurantes.
Las comunas más afectadas en la Región Metropolitana serían Santiago, Providencia y Ñuñoa.
El alcalde de Providencia, Jaime Bellolio, advirtió en T13 Radio que este plan viene más desde el Ministerio de Hacienda que el de Vivienda, y que con esto se podría pasar por encima del plan regulador de cada zona.
Bellolio afirmó que desde el gobierno no han dimensionado los efectos que puede tener la medida para las comunas.
Los efectos
En tal sentido, la municipalidad de Providencia adelantó a Pulso las observaciones presentadas al Minvu, donde exponen que los cambios “significan, en la práctica, que se cuadriplica la cantidad de viviendas permitidas en la comuna. Es decir, para Providencia esta modificación disminuye el tamaño promedio de las viviendas de 80 m² a 20 m²”.
“De acuerdo a cálculos propios, un 33,7% de la superficie comunal tiene predios con potencial de densificación. Si en esta superficie se aplican los cambios propuestos, se podrían construir aproximadamente 185 mil viviendas adicionales a las actualmente permitidas por el Plan Regulador”.
