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¿Es realmente cierto que no quedan terrenos industriales?

Mucho se ha comentado que nos estamos quedando sin suelo con normativa de uso industrial para el desarrollo de centros de bodegaje, no obstante, esta afirmación puede catalogarse como relativa dependiendo del tipo de construcción a la que nos refiramos.

Si pensamos en terrenos urbanizados con uso industrial molesto de más de 10 hás, efectivamente hablamos de un tipo de terreno extremadamente escaso o cuyos valores se ubican sobre las 3 UF/m², y si los buscamos con frente a los ejes estructurantes de la Región Metropolitana, los podemos encontrar en torno a las 4 o 5 UF/m², lo que es inviable para el desarrollo de un centro de bodegaje o un build to suit pensado a largo plazo.

Los costos de construcción han aumento en más de un 30%, valores que no se explican necesariamente por razones internas, y las alzas en los valores de arriendo no son sostenibles en el muy largo plazo.

A nuestro juicio, no mantendremos los valores a los que el mercado se ha acostumbrado durante los últimos tiempos. Si bien existe un aumento real en las tarifas, así y todo, esos valores de suelo, sumado a los costos de construcción y las alzas en las tasas de financiamiento, hacen inviable un desarrollo de bodegaje en ubicaciones tradicionales en torno a los ejes estructurantes.

Por otro lado, no todo son las bodegas logísticas. El mercado de las bodegas “3 en 1”, con superficies desde 200 m², con oficinas y showroom en este tipo de ubicaciones, sí permiten obtener las rentabilidades esperadas para estos proyectos. Lo que nos lleva a preguntarnos, ¿se acabó realmente el suelo industrial para el desarrollo de bodegas logísticas?

La respuesta es no. Así como sucede en otros países del mundo, nos vamos alejando pero sin perder las accesibilidades, ya que lo hacemos de la mano de mejoras viales y las futuras conexiones que hoy están en carpeta, y que permitirán el surgimiento de polos que, si bien requieren más trámites en términos de permisos —lo que implica dos o tres años de inversión que impactan en la rentabilidad del proyecto—, se ingresa a valores de suelo que alcanzan 1/3 de los valores antes mencionados, y se empiezan a consolidar polos como el sector de Noviciado, donde la normativa permite el uso industrial peligroso, pero para ello se requiere invertir tiempo en permisos y aprobaciones que cada día implican una mayor dedicación.

De manera paralela, van surgiendo otros polos de la mano de las mejoras viales, como la conexión de la Ruta 68 con la Ruta 78 de la Costanera Norte, obra que debería entrar en funcionamiento en junio del año 2026, en un sector donde la normativa permite el desarrollo de proyectos industriales inofensivos, uniendo el sector poniente con el sector sur, generando así un nuevo polo industrial que debería abastecer al mercado al menos en los próximos ocho años, con oferta de bodegas Clase I y un mix de equipamiento que permita el desarrollo armónico del sector.

Si tuviéramos que hacer predicciones futuras, creemos que se separará lo que es logística de acopio, con grandes extensiones de metros cuadrados para “bodegar” inventarios en polos alejados de las zonas densas, pero en terrenos baratos. Un ejemplo de lo anterior es la política de la gigante Amazon, que elige lugares alejados para sus centros de distribución de como es Guadalajara, a 40 kilómetros de Madrid, España. Como complemento de la cadena logística existirán hub logísticos de “última milla” en las zonas densas, como por ejemplo las minibodegas y su nueva cara de maxibodegas en lugares como Vitacura, Chicureo, Ñuñoa, entre otras.