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Demanda de terrenos por data centers disminuye desarrollo de parques industriales

La diversidad de actores con redes de fibra óptica y conectividad internacional presentes en nuestro país, así como las múltiples fuentes de energía eléctrica y un sistema de regulación confiable orientado a la innovación, hacen de Chile un mercado privilegiado respecto del resto de los países de la región para la instalación de grandes centros de datos. Esto, sumado a la creciente demanda que existe desde las empresas por servicios tecnológicos para sus operaciones, ha transformado a los data centers en un potencial y nuevo mercado inmobiliario industrial en Chile.

Si bien al comienzo se dio la contingencia de que los primeros data centers, como Google, Sonda, GTD y otros, se ubicaron en el Parque Industrial Aconcagua, emplazado en la Ruta 5 Norte, definiéndolo como centro tecnológico, la tendencia ha variado hacia terrenos industriales “molestos”, es decir, aquellos definidos por el Plan Regulador que permiten actividades industriales de carácter molesto, pero no peligroso. Esto, tanto por su necesidad de funcionamiento 24/7, como de asegurar la aprobación normativa del proyecto.

Asimismo, la estructura operacional de los parques industriales, constituidos por macro lotes que funcionan bajo una urbanización común y cuya subdivisión bordea los 2.000 a 4.000 m², se aleja de los requerimientos de los data centers, orientados a terrenos de entre 2, 4 y hasta 7 hectáreas como mínimo, con un potencial de construcción de 80.000 m² que cumplan con el uso de suelo, buena conectividad, tensión eléctrica y agua.

Según los datos registrados, la baja disponibilidad de terrenos industriales molestos en la Región Metropolitana —cercana a 3.000 hectáreas de un total de 10.000 hectáreas industriales exclusivas— sumado a su alta demanda por parte de data centers, ha disminuido los terrenos disponibles para el desarrollo de parques industriales, impactando el mercado de suelo industrial para la venta y aumentando su valor. En el último tiempo se han generado transacciones del orden de UF 4,5 el m² por grandes superficies de 4 a 5 hectáreas.

Data centers versus parques industriales

Actualmente, entre la alternativa de desarrollar un parque o condominio industrial, que implica urbanizar el macrolote y subdividir, donde se pueden generar pérdidas de al menos un 20% solo en vialidad interna más las cesiones si corresponde, versus venderlo en una sola mano a un data center, existen incentivos para valorar y privilegiar la segunda alternativa. Un ejemplo fue la adquisición de Google de más de 20 hectáreas en Camino Lo Espejo con Camino Lonquén, para el proyecto de Data Center Luna, así como otras empresas tecnológicas que han evaluado terrenos en la Ruta 5 Norte con el sector de La Montaña, Buenaventura y sector de El Lucero, todos ubicados en terrenos con uso industrial molesto.

De esta forma, el mercado actual de parques industriales se encuentra en una etapa de bajísima producción y la mayoría de los proyectos futuros se emplazan en zonas industriales inofensivas, la situación actual muestra bajos índices de vacancia y un alto precio por metro cuadrado. De acuerdo a los datos del segundo semestre de 2020, el mercado de suelo industrial para la venta registró una disminución en sus niveles de vacancia, cerrando el año en 4,51%, equivalente a 95 hectáreas. Por su parte, el precio se presentó al alza por segundo período consecutivo alcanzado un promedio ponderado de 3,88 UF/m². Los valores más altos del mercado se presentan en el corredor norponiente, ponderando 5,63 UF/m².

Se prevé que este índice de vacancia podría estar aumentando para este semestre, por la existencia de ciertos terrenos comprados con anterioridad para ampliación o inversión de las empresas y que hoy, dadas las condiciones económicas del mercado, han salido como segundas ventas de parques industriales, situación que no se había visto antes.

Esta competencia por terrenos genera escasez de nuevos proyectos industriales salvo los polos ya existentes, como el caso de Urbanya, o el sector ISAM 6 de Noviciado, con más de 400 hectáreas, cuyo ingreso al mercado dependerá del tiempo de los desarrolladores para factibilizarlos y convertirlo en nuevos desarrollos industriales.