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El mercado de bodegas se acelera en tiempos de pandemia y e-commerce

Si bien el arribo del covid-19 y el desarrollo de nuevos escenarios políticos y económicos en Chile podrían ser considerados elementos de incertidumbre para el sector, el crecimiento del comercio electrónico ha sido un factor clave para mantener la operatividad y proyecciones del rubro.

 

El auge del e-commerce ha provocado un aceleramiento sin precedentes en el mercado inmobiliario industrial, específicamente en el sector de bodegaje y recintos de almacenamiento. Según un análisis de Montalva Quindos Servicios Inmobiliarios, a pesar de la incertidumbre que genera el actual escenario económico y político del país, este rubro se ha visto favorecido, ya que las empresas de mayor o menor tamaño requieren de espacios de provisión y distribución, lo que ha provocado un incremento en la demanda. “Los centros de acopio para los negocios de todo tipo ya dejaron de ser una opción, ahora se consideran una necesidad”, señalan en la empresa.

Matías Montalva, gerente de Intermediación de la compañía, sostiene que el retail, el mercado alimentario, el tecnológico y de materiales para la construcción, entre otros, han sido parte de los más beneficiados en este periodo, en términos de utilidades. “Si antes el comercio virtual significaba un 10% de estos negocios, actualmente, en alguno de estos rubros, estaría alcanzando entre un 35% a 40%, lo cual implica una disminución considerable en la oferta de bodegas y terrenos para centros de distribución”.

En tanto, Pablo Urzúa, gerente del área Industrial de Montalva Quindos, añade que “si bien la incertidumbre ha afectado a la mayoría de las empresas en Chile —donde, además de la pandemia, se está llevando a cabo un proceso constituyente y estamos ad portas de las elecciones presidenciales—, la tendencia mundial solo habla del incremento de la demanda en el sector y de la búsqueda de oportunidades”.

Debido a todos estos factores, también se visualiza una transformación en el área de locales comerciales. “Los precios de los metros cuadrados en este sector, al menos en el mediano plazo, no volverán a ser los mismos, ya que las inversiones de varias de estas empresas de retail y de consumo masivo se han direccionado a las plataformas digitales más que a la apertura de puntos de venta físicos. Esto también se presenta como una oportunidad para el arriendo o compra, ya que se trata de un cambio en la ocupación de espacios, pero no de su desaparición”, señala Alejandro Contreras, gerente del área de Locales y Oficinas de la empresa.

Urzúa agrega que desde otra perspectiva, estas decisiones de inversión se relacionan con la capacidad de adaptación que los diferentes actores sean capaces de desarrollar. “En ese sentido, ante una sociedad que presenta nuevas necesidades en medio de escenarios externos e internos impredecibles, se están generando oportunidades en donde aquellos empresarios más creativos, flexibles y con mayor capacidad de reacción serán los que destacarán y ganarán participación dentro del mercado”.

Por su parte, Montalva enfatiza que no hay que dejar de considerar, como una voz de alerta en este boom del e-commerce y de los rubros que se han visto beneficiados, aquellos aspectos macroeconómicos que han ido apareciendo paralelamente al incremento del consumo. “Entre estos se encuentran el aumento de las tasas crediticias, la incipiente inflación, la devaluación del peso y el consiguiente incremento del tipo de cambio. Todos son factores que podrían ralentizar el rápido desarrollo de este nuevo escenario de compras virtuales, por lo cual, es necesario prever esta eventual situación y así estar preparados”.

 

Nuevos polos

Otra situación que se ha acrecentado es que la demanda por terrenos industriales ha aumentado, motivada por la necesidad de los operadores logísticos de tomar posición antes que la competencia, por la externalización de los servicios logísticos que ha aumentado la demanda por espacios de almacenaje y, finalmente, por el crecimiento sostenido del e-commerce en los últimos 18 meses producto de la contingencia sanitaria.

“Este aumento en la demanda de terrenos ha elevado sus precios en los sectores industriales tradicionales de la capital, como los cercanos al aeropuerto, Vespucio o la Ruta 5 Norte, lo que ha generado una oportunidad de expansión hacia nuevos polos, como Curacaví, Casablanca y San Antonio, que cuentan con norma y precio para desarrollo de centros de bodegaje”, indica Lorena Tapia, directora ejecutiva de GPS Property.

Sumado a lo anterior, precisa que ha aumentado la velocidad de consolidación de polos como el sector de Noviciado, donde es factible aún encontrar extensiones de terreno para desarrollo de bodegaje, que requieren una importante inversión en permisos, inversión que se ha acelerado producto de la escasez de terrenos en sectores tradicionales.

Por su parte, Sebastián Ulloa Rodríguez, gerente industrial de Grupo Patio, explica a este respecto que el mercado de renta industrial vive un momento extremadamente particular, marcado por un ciclo con vacancias bajas, demanda por bodegas en ciudades intermedias, desafíos en seguridad y la continuidad operativa en tiempos de pandemia.

Y añade: “La coyuntura sanitaria aceleró los planes de nuestros clientes, lo que dinamizará la segmentación del mercado de renta industrial en diferentes formatos. Mientras los grandes centros de almacenamiento buscarán mejores tarifas en sectores más competitivos, los centros de distribución optarán por mayor altura y tecnología en lugares donde los trabajadores tengan espacios de calidad, esparcimiento y áreas verdes”.

Lo anterior, presenta una oportunidad de crecimiento y consolidación en otros mercados industriales menos tradicionales como la venta de bodegas, que comenzó a desarrollarse hace menos de 10 años. “El boom del comercio electrónico, junto con la baja producción, han llevado al mercado de arriendo de bodegas a niveles de vacancia históricamente bajos, lo que ha elevado significativamente la demanda en el mercado de ventas, presionando también su disponibilidad a la baja”, detalla Lorena Tapia.

De acuerdo a información de esta consultora, actualmente existen 15 centros de bodegaje para la venta, donde la disponibilidad se encuentra en torno al 5,5%, lo que equivale a 16.017 m², concentrados al norponiente de la capital, fundamentalmente en el sector del Montijo. En tanto, el valor de un módulo con una superficie promedio de 342 m², pondera 30,1 UF/m².

“Este escenario plantea una positiva perspectiva para este mercado en los próximos cuatro años, en los que se espera la producción de nueve centros nuevos o etapas en centros existentes, lo que inyectaría 160.000 m² disponibles”, concluye Lorena Tapia.

 

Baja vacancia

Según el reporte “Centros de bodegaje” de GPS Property, el mercado de arriendo de bodegas Clase I en la Región Metropolitana presentó, durante el primer semestre de 2021, un nuevo período a la baja en su tasa de vacancia, cerrando en 1,59% de su stock disponible.

La gran demanda experimentada en el sector durante el último año, combinado con la baja producción registrada, ha llevado al mercado a sus niveles de vacancia más bajos, solo comparable con los registrados en 2012-2013.

La consultora espera que la tendencia de la vacancia se mantenga a la baja, ya que la producción que queda por ingresar este año ya se encuentre colocada. “Lo anterior, fomentará el desarrollo de los proyectos que se encuentran en carpeta”, dice el informe.