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Mercado de edificios destinados al arriendo vive auge y superará las 100 torres en 2022

Las alzas de tasas de los hipotecarios y las restricciones crediticias están dificultando la compra de una vivienda y la demanda se vuelca al alquiler. La ocupación está en el 97%, lo que no se veía desde antes del estallido.

El negocio de la renta residencial o multifamily, es decir, edificios destinados totalmente a renta en manos de un solo controlador, se está expandiendo con fuerza. Esto, debido a que se trata de una actividad rentable para sus inversionistas —una de las más resilientes en pandemia junto a almacenaje— y también porque registra una alta demanda, especialmente tras las alzas de tasas de los hipotecarios y las restricciones crediticias, asociadas a los años de pago de los préstamos y los porcentajes de pie, que dificultan la adquisición de una vivienda y vuelcan parte de las necesidades al alquiler.

Este año está cerrando con el ingreso de aproximadamente 20 nuevas torres y para 2022 se estima la entrada de entre 23 y 25 nuevos proyectos, según prevén en las firmas CBRE y GPS Property. De este modo, durante el próximo año el stock de edificios de renta residencial superaría las 100 torres en la Región Metropolitana.

Ingrid Hartmann, senior research manager de CBRE comenta que este año han entrado al mercado capitalino 20 proyectos que involucran 4.209 unidades en el ejercicio. Estima que en 2022 podrían ingresar 23 edificios y 5.500 unidades nuevas.

“La demanda de personas que necesitan viviendas crece y cuando eso se combina con las dificultades para adquirir, por el acceso a crédito y las tasas más altas, se traban las compras y el mercado del arriendo sigue siendo robusto”, comenta Hartmann.

Joaquín Brahm, gerente general de GPS Property, indica que a noviembre de 2021 se registró el ingreso de 17 proyectos multifamily, equivalente a 5.300 unidades de departamentos. Añade que existen 11 iniciativas que podrían sumarse este mes, aunque un porcentaje de estos quedaría para el próximo año.

Para 2022, Brahm estima que se incorporarían 25 proyectos ligados a 7.400 unidades, con lo que el stock alcanzaría 113 edificios de multifamily.

“Los edificios que se incorporaron durante 2021 y los proyectados para 2022 son resultado de proyectos que fueron desarrollados hace dos y tres años, lo cual responde a la tendencia de desarrolladores e inversionistas por ingresar al mercado de multifamily durante los últimos años, explicado por la baja penetración de este tipo de activos en renta residencial”. Agrega que las restricciones al financiamiento de créditos hipotecarios restringirían la compra de departamentos en 2022. “Sin duda esto animará a desarrolladores e inversionistas a privilegiar proyectos para la renta residencial por sobre la venta de departamentos”, afirma.

El sector

Según un informe de GPS Property, el stock actual en el Gran Santiago es de 88 edificios —más del doble que los 36 de 2018—, equivalente a 19.500 departamentos. Según el documento, las comunas de Santiago, Estación Central e Independencia representan 62% del inventario total de viviendas, con más de 12.100 unidades y 45 edificios. Añade que los últimos ingresos catastrados este año corresponden a proyectos en la Línea 1 de Metro.

En tanto, CBRE indica que el mercado cuenta hoy con 76 proyectos y 17.297 unidades, de las cuales 6.177 están en la comuna de Santiago, con el 35,7%

Los cuatro propietarios más grandes del sector, según GPS, se distribuyen el 59% del mercado, siendo los fondos de inversión los principales dueños de este segmento. Indica que el 22% corresponde a BTG Pactual, seguido por el 17% de Eurocorp, 12% de Asset Chile y 8% de Atacama Invest.

En tanto, un informe de CBRE señala que las inmobiliarias han aumentado su participación en este rubro, llegando al 55% en la primera mitad de 2021. En 2018 explicaban el 33%.

El formato más común es de un dormitorio y un baño con más del 40% del mercado.

Precios y ocupación

De acuerdo a GPS, el precio promedio ponderado de arriendo del mercado multifamily a noviembre de 2021 es de 0,29 UF/m², equivalente a $356.000 mensuales (para un departamento de unos 40 m2). Las comunas de Las Condes y Providencia alcanzan los valores más altos de arriendo, promediando 0,38 y 0,35 UF/m², respectivamente. Maipú y Puente Alto promedian los más bajos, en torno a 0,20 UF/m².

La ocupación promedio de edificios multifamily alcanza a 97%, indica GPS. Al incluir los edificios que se encuentran en proceso de colocación, la ocupación total del mercado es de un 91%. Asegura que estos niveles de ocupación, del periodo mayo-noviembre de 2021, no se registraban desde 2019, previo al estallido.

En la misma línea, el informe de CBRE señala que la ocupación es de 96,5%, la cifra más alta desde el segundo semestre de 2018 (97,1%) y por encima del mínimo de 85,2% del segundo semestre de 2020.

Proyecciones

Ingrid Hartmann estima que en tres años debería duplicarse el stock de viviendas en este segmento, desde las 17.297 unidades actuales.

GPS, en tanto, ha identificado una producción futura de 88 proyectos –con una o más torres– y se espera que a 2025 ingresen más de 24.500 nuevas unidades al mercado. “Con esto, se proyecta una tasa de crecimiento anual de 15% en promedio, lo que duplicaría el stock de edificios para la renta residencial en los próximos cuatro años”, pronostica. Santiago, La Florida y Ñuñoa concentran 61% de las unidades en desarrollo.