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Mercado de oficinas en Santiago enfrenta una compleja situación

Como se proyecta que este año la vacancia seguirá creciendo, los operadores de oficinas están tomando medidas. Una práctica que está siendo habitual es ofrecer descuentos o meses de gracia durante los primeros meses de contrato.

 

Diversas estrategias han desplegando los operadores de oficinas para sortear la difícil situación que enfrenta actualmente este mercado, debido —como ya es sabido— a la pandemia y el incremento del teletrabajo. Renegociación de contratos con ajustes de precio, aumento de la exposición de sus productos vacantes, reconversión de espacios para satisfacer otros nichos de clientes, etc., son algunas de las medidas más utilizadas.

Según el último informe de GPS Property, el mercado de oficinas clase A+/A en Santiago finalizó el 2020 con una tasa de vacancia de 6,07%, equivalente a 156.408 m² disponibles para arriendo. Por su parte, el cuarto trimestre anotó por tercer período consecutivo valores negativos de absorción, cerrando el año con un acumulado de -25.000 m², “lo que se traduce en una magnitud de desocupación de espacios superior a la ocupación registrada, siendo este el primer año con un acumulado anual negativo”, precisa.

El reporte destaca que se ha observado un importante aumento en la oferta de subarriendo de espacios de oficinas, principalmente en el caso de edificios corporativos, donde los usuarios han reducido sus sitios debido al teletrabajo. Otro hecho que no se había visto anteriormente en este mercado, indica, fue el nulo ingreso de nuevos proyectos con el que cerró el año pasado, lo que se debió a la paralización de las obras experimentada durante la pandemia.

“Si bien la tasa de vacancia en 2020 fue superior al 6%, lo más importante aún es que si consideráramos los espacios de oficinas que las empresas han dejado de usar a raíz del teletrabajo, y que producto de los contratos de arriendo vigentes o la configuración de sus oficinas no han podido recolocar o devolver a los propietarios, la tasa de vacancia debería rondar el 7,5%”, explica Francisco Rojas, director ejecutivo de GPS Property.

Y agrega: “Esto nos lleva a estimar que el mercado de oficinas entró a una etapa de sobreoferta de oficinas. Por ello, considerando lo anterior y la tendencia observada de que las empresas aún están asumiendo el teletrabajo en ‘la nueva forma de trabajar', sumado al ingreso de 30.000 m² en los próximos meses, vemos que la tasa de vacancia seguirá creciendo durante el 2021”.

Gabriela Sarmiento, agente inmobiliario de RE/MAX First, cree que este año será de transición y que a medida que el proceso de vacunación avance, las empresas van a empezar a pedirles a sus trabajadores que vuelvan al trabajo en la oficina. “Si bien el teletrabajo llegó para quedarse y aceleró la evolución en la forma de trabajar, no es algo que sea muy duradero en un país donde la productividad es baja, por lo que estimo que un porcentaje importante tendrá que volver a trabajar en forma presencial”.

Para José Valdés, gerente general de Grupo Premium Propiedades, el mercado de oficinas ha sufrido la caída más importante de los últimos 10 años. “No se visualiza una absorción rápida para este 2021, lo que sumado a la crisis económica del país y del mundo va a llevar a que la vacancia se mantenga o siga subiendo, considerando que muchas empresas aún no toman decisiones de cierre definitivo por estar con apoyo del Estado. Un indicador decidor para el fenómeno de la alta vacancia son las cifras de desempleo, que lleva a una baja en la ocupación de las oficinas”.

Nuevos contratos

Frente a este complicado escenario, los nuevos contratos de oficinas se caracterizan en buscar rentas de arrendamiento escalonados y con períodos de gracia, e incluso en el financiamiento de la habilitación de los nuevos inquilinos, además son a más corto plazo y muchas veces con cláusulas de salidas sin multas ni altas exigencias.

Al respecto, Francisco Rojas recomienda que los operadores aumenten las exposiciones de las oficinas vacantes, preocupándose de mejorar su presentación, dado que las empresas tienden a buscar lugares que se encuentren habilitados y con bajos requerimientos de inversión, amoblado y terminaciones. “Lo anterior, sin descuidar que se deberán ajustar los valores de listas ya que, por lo general, las empresas hacen la selección de oficinas a visitar por la renta UF/ m²”.

Para Gabriela Sarmiento, la medida más rápida para hacer frente a la situación actual es el ajuste de precios, ya en el último tiempo, prácticamente, todas las propiedades se han comercializado en valores inferiores a los reales, lo que se aplica también a los arriendos. “Se pueden barajar otras alternativas para hacer más atractivas las propiedades, por ejemplo, en arriendos ofrecer pagar a medias los gastos comunes, cobro reducido los primeros meses, incluir mantenciones sin costo, entregar las oficinas 100% operativas —llegar e instalarse—, hacer mejoras estéticas, etc.”.

José Valdés comenta que los operadores están flexibilizando las condiciones y los requisitos para su perfilamiento, como ajustando los precios, con la visión de aumentar paulatinamente y no tener pérdidas por vacancia. “Se están abriendo a reconvertir espacios para satisfacer otros mercados de clientes, pero muchos otros están a la espera de mejoras en la economía y en el mercado”.

Valores

de arriendo

Según GPS Property, al cuarto trimestre de 2020 los valores de arriendo para el mercado de oficinas clase A+/A se mantuvieron estables ponderando 0,54 UF/m². “Si bien la disminución respecto al cuarto trimestre de 2019 fue de 0,01 UF/m², las condiciones de cierre de contratos se han visto más flexibles”, dice.