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Niveles de sobreoferta prevén un periodo de adaptación para el mercado de oficinas

La necesidad de subarriendo de oficinas por parte de las empresas, podría aumentar la vacancia a niveles de hasta 8,5%. Al primer trimestre de 2021, el subcentro El Golf destaca como el corredor con menor vacancia del mercado.

El mercado de arriendo de oficinas clase A+/A en el Gran Santiago ha sido uno de los sectores inmobiliarios más golpeados por los efectos de la pandemia y donde las nuevas tendencias operacionales de las empresas advierten una mayor dificultad en su recuperación. Preocupa, en forma especial, que la vacancia siga aumentando en forma sostenida desde el año pasado.

Según el último informe de la consultora inmobiliaria GPS Property, durante el primer trimestre de 2021 se mantuvo la tendencia alcista en la tasa de vacancia observada desde principios de 2020, cerrando el periodo analizado con una disponibilidad de 6,94%. El 58% de aumento en la vacancia respecto al primer trimestre de 2020 se traduce en 178.675 m² disponibles para arriendo en el Gran Santiago, cifras que no se registraban desde 2014-2016.

Francisco Rojas, director ejecutivo de GPS Property, señala que otra tendencia que se ha mantenido en el último tiempo es la necesidad de subarriendo de oficinas por parte de las empresas, donde se estima que, considerando esos metros cuadrados, podría aumentar la vacancia a niveles del 8,0 al 8,5%. “Asimismo, los proyectos futuros más próximos para incorporarse al mercado, de ingresar desocupados, también presionarían la tendencia al alza de la vacancia”.

 

Vacancia por corredor

De acuerdo a los datos del informe, en el primer trimestre de 2021 la vacancia tendió al alza respecto al cuarto trimestre de 2020, incrementándose de 6,07% a 6,94%, lo que se atribuye a los corredores Santiago y Providencia que presentaron el mayor aumento en la vacancia, con un 73% y 33%, respectivamente.

No obstante, la zona de El Bosque ocupó el primer lugar, con un 35% de la disponibilidad actual. “El primer trimestre de 2021 registró una absorción negativa histórica de 22.000 m², superando los -19.000 m² observados el tercer trimestre del año pasado, lo que da cuenta de la dificultad por la que atraviesa el sector. Analizando por corredores, Santiago y Providencia suman -15.500 m² de la absorción total anotada en el período. En tanto, Estoril Oriente es el único corredor con absorción positiva durante el trimestre”, detalla Rojas.

Asimismo, Ciudad Empresarial registró nuevamente un aumento en sus niveles de vacancia, alcanzando 20,6% de disponibilidad. Esto significa un incremento del 89,6% respecto al primer trimestre de 2020 y se acerca a los niveles de disponibilidad más alto desde que se tienen registros. “Al igual que en el mercado de oficinas clase A+/A, las grandes empresas están buscando subarrendar parte de sus edificios corporativos, de modo de poder amortizar los costos”, señala el informe.

 

Realidades distintas

Según los datos del informe de GPS, el subcentro El Golf destaca como el corredor con menor vacancia del mercado, con 3,39% de su superficie oficinas Clase A+/A disponible. La tradición del sector como centro financiero de la capital, así como su buena conectividad, además de la menor exposición a puntos de conflicto social, serían los principales motivos de este comportamiento.

“A su vez, en este sector también hemos podido detectar que cuenta con una mayor cantidad de empresas que se encuentran reduciendo sus requerimientos de espacios de oficinas, producto del reordenamiento de su funcionamiento por el teletrabajo, por lo que se vislumbra que se verán muchas transacciones de subarriendo de espacios habilitados y amoblados en el corto plazo”, sostiene Francisco Rojas.

Por su parte, Estoril Oriente presenta la mayor vacancia por corredor. Esto se debe a que es un “polo nuevo” de desarrollo de oficinas que aún se está consolidando. “Factores como su atractivo en el precio (UF/ m² 0,42), la futura línea de metro y el interés de algunas empresas por alejarse del centro de Santiago, prometen un escenario optimista para este mercado, pero que deberá de esperar su explosión frente a la alta tasa de vacancia que experimenta el mercado de oficinas en este momento y que se proyecta, podría llegar en torno al 10% para fines del año 2021”, agrega.

 

Valores de arriendo

En relación a los valores de arriendo, según el informe, estos tendieron a la baja, ponderando 0,53 UF/m² durante el primer trimestre de 2021, donde El Bosque presenta el precio promedio más alto por corredor con 0,60 UF/m², mientras que Santiago pondera 0,40 UF/m² siendo el promedio más bajo del mercado. “En tanto, las proyecciones de vacancia indiquen que esta seguirá aumentando en los próximos meses, se espera que este indicador siga cayendo, para acercarse a niveles de 0,50 UF/m²”, indica Rojas.

Refiriéndose a la renta de oficinas, Ana María del Río, gerente comercial de Siena Inmobiliaria, indica que este mercado ha sufrido grandes cambios, pero que las oficinas seguirán teniendo un rol protagónico en la medida que puedan adaptarse a los nuevos escenarios.

Y añade: “Creemos que, en el futuro, los arriendos en ubicaciones bien conectadas, especialmente al metro, y con un buen equipamiento cercano, que disminuya los traslados innecesarios, serán las más demandadas. Además, tienen que ser formatos acotados, pensando en que las jornadas laborales serán probablemente mixtas y que permitan adaptar los espacios interiores de trabajo. Esto, porque la experiencia internacional indica que traer a los equipos completos de vuelta a la oficina es imprudente y poco coherente con la mayoría de las recomendaciones de salud pública”.