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Parques industriales: escasez de suelo y altos precios impulsan aparición de nuevos polos en la RM

En 2022 no ingresarían iniciativas y la vacancia seguirá a la baja entre 1% y 3%. El Noviciado, La Farfana y Acceso Sur de Santiago surgen como nuevas áreas

 

Un escenario de escasez de terrenos y alzas de precios está enfrentando el mercado de parques industriales en la Región Metropolitana, el que podría arriesgar, incluso, ver agotado el suelo para seguir creciendo si no surgen nuevos proyectos.

Sin embargo, en este contexto, están asomando nuevos polos que le darían un respiro a la futura demanda en esta área.

El mercado de terrenos para la venta dentro de parques industriales en la Región Metropolitana registró al primer semestre de 2022 una fuerte disminución en sus niveles de disponibilidad. La vacancia cayó desde el 4,16% del segundo semestre de 2021 hasta 2,76% en la primera mitad de 2022, lo que equivale a 59 hectáreas para la venta, detalló el área de estudios de la consultora inmobiliaria GPS Property.

Lorena Tapia, directora ejecutiva de GPS Property, señaló que la considerable disminución en la tasa de vacancia ha significado especulaciones sobre la posibilidad de quedar sin suelo para desarrollo de parques con normativa de uso industrial. Pero agregó que esa afirmación es relativa y depende del tipo de desarrollo.

“Si pensamos en terrenos urbanizados con uso industrial molesto de más de 10 hectáreas, efectivamente hablamos de un tipo de terreno extremadamente escaso o cuyos valores se ubican sobre las 3 UF por metro cuadrado, y si los buscamos frente a los ejes estructurantes de la Región Metropolitana, los podemos encontrar en torno a las 4 o 5 UF por m2, valores que no soportan un proyecto de subdivisión y urbanización para el posterior desarrollo de un parque industrial, ni tampoco los hace viables para un centro de bodegaje o un build to suit pensado a largo plazo”, comentó.

Pero sostuvo que “el mercado de las bodegas tres en uno, con superficies desde 200 m2, con oficinas y showroom en este tipo de ubicaciones, sí permiten obtener las rentabilidades esperadas para este tipo de proyectos. Y si pensamos en estos lugares para data centers, aún son más codiciados”.

El precio promedio de oferta de los lotes disponibles a la venta aumentó 26% a 4,48 UF por m2 entre fines de 2021 y el primer semestre de este año.

El stock de parques industriales se ha mantenido este año en 2.131 hectáreas y GPS prevé que 2022 finalice sin nuevos ingresos, por lo que estima un nuevo ejercicio con déficit en el desarrollo de espacios. Esto, considerando que entre 2012 y 2022 hubo una producción promedio anual de 37 ha y una absorción de 42 ha. Así, se prevé que la vacancia siga a la baja en el rango del 1 a 3% para fines de este año.

A la vez, considerando que la vacancia actual es de 59 hectáreas y que según GPS entrarán otras 83 ha al mercado en 2023-2024, se completaría un total de 142 ha. Pero teniendo en cuenta la absorción promedio anual en la última década —de 42 ha—, ese inventario se podría agotar en tres años. “Pero el mercado se va ajustando y lo más probable es que los proyectos que se encuentran en estudio de factibilidad se incorporen al mercado o parte de la solicitud por terrenos se traspase a demanda por bodegas”, estimó Tapia.

Explicó que los costos de construcción han aumento en más de 30% y que los incrementos en los valores no son sostenibles en el largo plazo. “Si bien existe un aumento real en las tarifas, esos valores de suelo, sumados a los costos de construcción y las alzas en las tasas de financiamiento, hacen inviable un desarrollo de bodegaje en ubicaciones tradicionales en torno a los ejes estructurantes, por lo que la generación de nuevos polos, donde los terrenos tienen menores valores, toma mayor fuerza”, afirmó.

La consultora proyectó que los ingresos futuros de proyectos se desarrollarán en polos incipientes y ejes estructurantes más alejados, pero sin perder las accesibilidades, ya que irán unidas a mejoras viales y futuras conexiones que hoy están en proyecto. “Si bien estos requieren más trámites en términos de permisos, lo que implica dos o tres años de inversión que impactan en la rentabilidad del proyecto, se ingresa a valores de suelo que alcanzan un tercio de las cifras antes mencionadas y se empiezan a consolidar polos como el sector de Noviciado, La Farfana y Acceso Sur de Santiago, donde la normativa permite el uso industrial”, indicó Tapia.

GPS agregó que otro polo que asoma es en la conexión de la Ruta 68 con la Ruta 78, del Grupo Costanera, obra que debería entrar en funcionamiento en junio de 2026. Ahí, se permiten planes industriales inofensivos.