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Parques industriales: suelo disponible se agotaría en dos años y medio

Actualmente la vacancia de este mercado equivale solo a 85 hectáreas. La competencia con desarrollos de bodegas y data centers también presiona la expansión de este rubro.

Los espacios para que se instalen y desarrollen empresas de carácter industrial en la Región Metropolitana se están agotando, debido a los altos precios de la tierra y la escasez de oferta de suelo. Los paños que hoy están disponibles en este rubro se terminarían en dos años y medio, si se mantiene el ritmo de demanda y no se suman nuevos proyectos.

Así se desprende de un estudio de GPS Property que señala que el mercado de terrenos para la venta dentro de parques industriales en la Región Metropolitana registró, por segundo período consecutivo, una disminución en sus niveles de disponibilidad, cayendo de 5,05% el primer semestre de 2020 a 4,03% en lo que va de 2021. Eso equivale a 85,4 hectáreas.

El documento indica que “las principales barreras para el desarrollo de nuevos proyectos la constituyen el alto valor del suelo y la escasez de oferta actual en sectores industriales consolidados en torno a la Ruta 5 Norte y 5 Sur (generalmente asociados a usos molestos), en donde se observan precios superiores a 3 o 4 UF por m², valores que no soportan un proyecto de subdivisión y urbanización para el posterior desarrollo de un parque industrial”.

El stock de parques industriales en el Gran Santiago acumula 2.118 ha, distribuidas en 63 proyectos o etapas, donde el 86% se concentra en las áreas norte, poniente y norponiente, debido a la conectividad que entregan las principales vías estructurantes tales como Ruta 5, Américo Vespucio, Costanera Norte, Ruta 68 y Ruta 78.

Lorena Tapia, directora ejecutiva de GPS Property, comenta que “si se considera la absorción promedio anual de los últimos ocho años de 33,1 hectáreas, las 85,4 hectáreas de disponibilidad actual se agotarían en dos años y medio, si no ingresaran nuevos parques industriales”.

Consultada respecto de los precios que deberían tener los sitios para que sean factibles los nuevos recintos, Tapia indica que “en promedio, un terreno debería tener costo de casco en torno a 2 UF por metro cuadrado para soportar una pérdida de un 30% por concepto de vialidad y cesiones, llegando a cerca de 3 UF, más los costos de urbanización. Para que el negocio sea rentable, el precio de venta de los lotes debería estar en torno a 5 UF por metro cuadrado”.

La experta comenta que encontrar macrolotes sobre 20 hectáreas industriales a menos de 2 UF por m2 es posible, por ejemplo, en el sector de Noviciado, o en terrenos industriales inofensivos más alejados de las vialidades estructurantes.

Actualmente, el valor medio de venta se sitúa en 3,28 UF por m2, menor a las 3,88 UF por m2 de fines de 2020. La caída se explica por el ingreso de un nuevo proyecto –en el corredor poniente– con valores inferiores al promedio del mercado.

En GPS Property explican que en los últimos cuatro años la producción de parques industriales registra un crecimiento promedio anual de solo 0,6%, lo que ha provocado una baja disponibilidad. Tapia explica que el débil aumento se debe a la escasez de suelo para estos desarrollos y también a la competencia con terrenos para otro tipo de usos, como centros de bodegaje y data centers. Todos estos mercados suman una absorción promedio anual de 180 hectáreas.

El informe señala que en el mediano y largo plazo se estima una producción de 800 hectáreas, concentradas al norponiente de la capital. Pese a ello, Tapia advierte que un tema relevante para el problema de la escasez de suelo será la velocidad con que se viabilizarán esas hectáreas, las que en su mayoría —dice— requieren pasar por el artículo 55 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones para transformar su uso en industrial.