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PYMES: El nuevo motor del mercado de bodegas

Durante los últimos años, hemos visto crecer y evolucionar el mercado del almacenaje, tanto en centros de bodegas como en mini bodegas, para adaptarse a nuevos públicos y sus necesidades.

Desde hace algún tiempo, podemos ver el desarrollo de bodegas “tres por uno”, las que contemplan almacenaje, showrooms y oficinas, todo reunido en el mismo lugar. Uno de los factores principales de esta tendencia ha sido cómo las pymes han optado por su adquisición o arriendo, versus la alternativa de oficinas tradicionales, motivadas por precios más económicos, tasas más baratas de financiamientos, estar cerca de sus productos, evitar traslados y poder mirar cómo el negocio crece.

Cabe destacar que estos proyectos son similares en formato a un edificio horizontal, conformado por un conjunto de bodegas de varias versiones de metrajes diferentes, entre 100 metros cuadrados a 500 metros cuadrados. Si bien poseen roles individuales, comparten un terreno con servicios y gastos comunes, acogidos a reglamentos de copropiedad, donde los rangos de valores y los servicios comunes integran a las oficinas, aprovechando las sinergias que de estos se desprenden.

En países desarrollados, como Estados Unidos y España, estos desarrollos, que comenzaron industriales con oficinas y showrooms, han mutado hacia centros de atención comercial y de servicios. Actividades comerciales como clínicas odontológicas, centros médicos de estética, ortopédicos, call centers y una gama diferente de usuarios son parte del fenómeno que utilizan los metros cuadrados destinados a bodegaje para ofrecer servicios aprovechando su ventaja en costos. Es por ello que, en el tiempo, tanto en estos países como a nivel local, el mercado ha evolucionado de compradores particulares a grandes inversionistas que adquieren desarrollos completos para renta.

No hay total claridad de datos sobre la profundidad del mercado en desarrollo de estas características, pero lo cierto es que la pandemia del último año aceleró fuertemente su crecimiento, impulsado por el comercio electrónico y el terreno que los centros comerciales debieron ceder a las pymes y su expertise en esta materia, reemplazando la presencia física por la logística. De esta forma, el mercado de bodegas y oficinas (o de bodegas clase II) acumula un stock total de 346.000 metros cuadrados aproximadamente, donde los sectores norte y norponiente concentran el 85% de este mercado, destacando la comuna de Quilicura con 198.000 metros cuadrados.

Este escenario permite proyectar un futuro marcado por centros empresariales comunales en sectores de mayor densidad habitacional, donde el formato continúe evolucionando hacia nuevos productos, como el desarrollo de bodegas logísticas, con dimensiones de 800 a 1.200 metros cuadrados y características propias de este servicio, como lo son mayor altura, andenes de carga, entre otros y, por supuesto, oficinas que no sobrepasen el 10% de metros cuadrados de la bodega.

En tanto, el mercado de oficinas tradicional seguirá decreciendo, impactado tanto por una tendencia estable de teletrabajo y por hubs comunales cercanos a las zonas habitacionales, para reducir los tiempos de desplazamiento.