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Renta residencial se expande a más comunas y ofrece buenas rentabilidades y bajo riesgo

Expertos prevén que la demanda por arriendos seguirá en alza, particularmente por departamentos pequeños, con superficie promedio inferior a 45 m², con buena conectividad y servicios tanto del proyecto como del entorno.

 

En este escenario de pospandemia, los activos de renta inmobiliaria o multifamily constituyen una de las principales oportunidades de inversión debido a sus buenas rentabilidades y al auge del mercado de arriendo, el que se ha visto potenciado por la mayor dificultad de las personas para acceder a créditos hipotecarios, principalmente desde fines de 2021 y principios de este año.

Rodrigo Makuc, director de Finanzas Corporativas de Colliers, destaca que los activos de renta inmobiliaria han mostrado su resiliencia frente a ciclos económicos, registrando un crecimiento en rentas en torno al 15% el último año y ocupaciones promedio cercanas al 100%. “Se transan con un cap rate entre UF + 6 y 7%, variando principalmente según comuna y estatus del proyecto”.

En concreto, hoy estos activos ofrecen buenas rentabilidades y bajo riesgo. Y es así, según datos de esta consultora, que los precios promedio de los multifamily se encuentran mayoritariamente en rangos de valores comprendidos entre 45 y 55 UF/m² dependiendo también de la ubicación y superficies de las tipologías.

Al respecto, Esteban Acevedo, gerente de Finanzas Corporativas de GPS Property, agrega que la pandemia vino a potenciar fuertemente los multifamily. “Este mercado, producto fundamentalmente de drivers demográficos y socioeconómicos, sumado a las mayores restricciones para la obtención de créditos a las viviendas, ha generado que la vacancia esté bajo el 5% y con una muy alta tasa de recolocación. A futuro presenta, además, muy buenas expectativas”.

 

Desarrollo de proyectos

Para Fabián García, director de Estudios Inmobiliarios de Tinsa, otra variable predominante es el mayor incentivo de las inmobiliarias por desarrollar proyectos de renta, motivadas por el interés de inversionistas hormiga que tienen acceso al crédito, por capturar ubicaciones en comunas demandadas para la renta, como Santiago Centro, La Florida y La Cisterna, particularmente departamentos de las tipologías 1D1B y 2D2B, cercanos a las actuales y futuras líneas del metro, dada la creciente plusvalía que generan dichos sectores. “Esta tendencia se mantendrá a futuro y podemos prever que la demanda por arriendos seguirá en alza, sobre todo en el segmento millennial, correspondiente a casi el 30% de la población”.

Si bien los activos del tipo multifamily siguen concentrados en la zona céntrica y pericéntrica de la capital, han comenzado a expandirse hacia otros sectores, como la zona oriente y sur de Santiago, en busca de una mayor diversificación del tipo de arrendatario. “En cuanto a superficies, se sigue optando por departamentos pequeños, con superficie promedio inferior a 45 m², con buena conectividad y servicios tanto del proyecto como del entorno”, coincide Makuc.

Gustavo Valenzuela, Broker Cushmann&Wakefield, señala, por su parte, que en el mercado multifamily todavía hay espacios para innovar en formatos del tipo single family rent, respecto de lo registrado en el segundo semestre del año 2021. “Hay que considerar también que con un correcto asesoramiento, la compra de tierra puede resultar en un muy buen refugio ante la devaluación del peso”.

Sin embargo, comenta que las inmobiliarias han tenido que absorber mayores costos de construcción para poder terminar los proyectos a tiempo, lo que se ha sumado a que el incremento de tasas y costos de los créditos hipotecarios ha producido un frenazo en la venta de unidades nuevas y desistimientos de promesas, permitiendo a inversionistas acceder a paquetes de departamentos con descuentos importantes.

 

Dinamizar el mercado

Otra oportunidad para la inversión en renta residencial son las campañas que han activado diversos desarrolladores para dinamizar el mercado, con facilidades en el pago del pie de una propiedad, el congelamiento de la UF en otros casos, además de descuentos. “Por otra parte, algunas inmobiliarias, viendo el creciente interés por este mercado, han incorporado servicios profesionales para simplificar la compra y arriendo de una propiedad, todo esto para generar las garantías que buscan los inversionistas en materia de rentabilidad”, precisa García.

Lo anterior se ha visto impulsado también por la baja en las tasas de los créditos para la vivienda a un 4,31% en julio, anotando su tercer mes consecutivo a la baja, “por lo que es un buen momento para los inversionistas, especialmente si pueden optar a la compra de departamentos con entrega inmediata, ya que les permite rentabilizar antes la inversión”, concluye el ejecutivo.